Die Mediation im Immobilienumfeld.

Wenn es bei einer Liegenschaft mehrere Eigentümer gibt, so kann es zu Meinungsverschiedenheiten über die Verwaltung der Liegenschaft oder die rechtliche Zukunft der Liegenschaft kommen. Konflikte sind insbesondere dann häufig, wenn es sich um Miteigentümergemeinschaften handelt, die nicht bewusst und freiwillig geschlossen wurden (etwa mehrere Erben oder Beschenkte). Ziel eines Mediationsverfahrens ist es dabei meist, Modalitäten zur Verwaltung und laufenden Entscheidungsfindung zu vereinbaren oder sich über das weitere Schicksal der Liegenschaft (Aufteilung zwischen den Miteigentümern, gemeinsamer Verkauf, Verkauf an einen Miteigentümer, Parifizierung, etc.) zu einigen.

Auch Wohnungseigentümer sind ja Miteigentümer einer Liegenschaft, weshalb sich hier ähnliche Probleme ergeben können. Typische Fälle, in denen ich Mediationsverfahren zwischen einzelnen Wohnungseigentümern, der Gemeinschaft oder Dritten begleite sind:

Verhalten eines Wohnungseigentümers oder Mieters, welches andere Wohnungseigentümer stört, angestrebter Ausschluss eines Wohnungseigentümers, unregelmäßige Zahlung des Wohnbeitrages eines Wohnungseigentümers, Konflikte über Angelegenheiten der Verwaltung oder Renovierungsarbeiten der Liegenschaft, angestrebte Beschlussfassungen oder Beschlussanfechtungen, Streitigkeiten mit der Verwaltung, der Liegenschaft oder Kündigung bzw. Wechsel der Hausverwaltung.

Auch zwischen Vermietern und Mietern kann es zu Konflikten kommen, die mithilfe eines Mediationsverfahrens oft relativ rasch gelöst oder zumindest erheblich gemildert werden können. Typischerweise bieten hier folgende Themenkomplexe Konfliktpotential: Verhalten des Vermieters oder Mieters, das den anderen Teil stört; Renovierungsarbeiten im Mietobjekt oder auf der Liegenschaft; Forderung von Investitionsersatz oder Mietzinsminderung; Befristung oder Beendigung des Mietvertrages (allenfalls gegen Entgelt). Natürlich kann ein Mediationsverfahren auch bei bereits eingebrachter Kündigung oder Räumungsklage begonnen werden.

Wie schon Friedrich Schiller wusste, kann der „frömmste nicht in Frieden leben“, wenn es dem bösen Nachbarn nicht gefällt. Tatsächlich sind Konflikte zwischen Nachbarn häufig, schließlich kann man sich diese einfach nicht aussuchen. Daher betreue ich regelmäßig Mediationsverfahren zwischen Nachbarn insbesondere zu folgenden Themen: Immissionen (Schatten, Lärm, Geruch etc.) stören einen Nachbarn; Wurzeln, Bäume oder sonstige Pflanzen ragen auf das Nachbargrundstück oder verunreinigen dieses; Streitigkeiten in Zusammenhang mit der Gestaltung, Änderung oder Erhaltung der gemeinsamen Grundstücksgrenze; verwaltungsbehördliche Verfahren (vor allem Bauverfahren).

Zwischen den Professionisten und Immobilientreuhänder (z.B. Bauträger, Immobilienverwalter und Immobilienmakler) und deren Kunden kann es immer wieder zu Konflikten kommen. Auch hier ist es von Vorteil, dass ich beide Seiten – nämlich die des Bauträgers, Verwalters und Maklers, aber auch die des jeweiligen Kunden – aus eigener Erfahrung kenne. In der Praxis sind insbesondere folgende Themen Anlass für ein Mediationsverfahren: Konflikte rund um den Kauf einer Wohnung vom Bauträger; Differenzen über die Provision des Immobilienmaklers; Streitigkeiten zwischen Liegenschaftseigentümern und der Verwaltung oder beabsichtigte Kündigung bzw. Wechsel der Hausverwaltung.

Da Baustellen meist mit erheblichen Beeinträchtigungen einhergehen, bieten sie natürlich auch jede Menge Konfliktpotential. Mediationsverfahren sind daher auch in diesem Bereich häufig und beschäftigen sich vor allem mit folgenden Themen: Konflikte zwischen Bauherr und Anrainern oder Mietern, die sich durch die Baustelle gestört fühlen; Konflikte zwischen Auftraggebern und Professionisten oder zwischen diesen untereinander; Konflikte mit Behörden.

Im Vorfeld oder auch nach Abschluss eines Immobilien-Kaufvertrages kann es ebenfalls zu unerwarteten Konflikten kommen, die Anlass für ein Mediationsverfahren bieten. Meist geht es hier um Fragen der nachträglichen Preisminderung oder –erhöhung, oder des Rücktritts bzw. der Rückabwicklung des Kaufvertrages. Oft spielen dabei auch Mängel (die nachträglich entdeckt werden oder hervorkommen) eine große Rolle. Gelegentlich helfen Mediationsverfahren auch, einen für alle Seiten akzeptablen Kaufvertragstext zu vereinbaren.